二、信托物业状况评价 信托物业状况评价包括信托物业的实物状况评价、权益状况评价、区位状况评价以及信托物业运营费用的分析与预测。其目的是审核并确认物业的楼宇质量，量化风险所在，减少不确定性因素。 （一）信托物业实物状况 1.信托物业实物状况调查 信托物业实物状况是指房地产中有形、易于观察的部分，例如土地形状、地形、地势、地基、平整程度及建筑物的外观、建筑结构、装饰装修、设备设施等。...
第7章物业评估与尽职调查 房地产评估机构在REITs中发挥着重要的作用，物业评估与尽职调查是保护投资者合法权益，做好风险防范的重要手段。 物业评估是从REITs产品发行阶段为产品提供定价参考，满足监管部门对物业的披露要求；到产品运营中，每年需至少评估一次，定期披露物业信息；再到产品退出、市场形势发生重大变化、收购并购及其他必要之时，也需对物业价值进行评估。可以说信托物业价值评估贯穿于房地产投资信托...
二、境内REITs的治理机构 在境内资产支持专项计划模式下，根据《资产证券化业务规定》，由管理人代表资产支持证券持有人的利益管理、运用、处分专项计划资产，由托管人（通常情况下为商业银行）代表资产支持证券持有人的利益，对专项计划相关资产（通常是现金资产）进行保管。资产支持证券持有人会议为专项计划的最高权力机构，资产支持证券持有人通过持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项应在专项计划文件中明确...
第三节 REITs的治理结构 一、香港REITs的治理结构 香港REITs的治理结构如下图所列示： 根据香港证券及期货事务监察委员会颁布的《房地产投资信托基金守则》（2014年8月第5版，Code on Real Estate Investment Trusts，以下简称“守则”）的规定，管理公司（作为REITs的管理人）、受托人（作为REITs的受托人）的基本职责以及持有人大会的相关机制如下： 1.管理公司的一般职责包括： （1）根据该计划的...
第二节 REITs的法律架构 根据现行《资产证券化业务规定》，资产支持计划可以直接投资并持有私募基金份额、信托受益权、未上市的项目公司股权或其他具备《资产证券化业务规定》项下条件的基础资产。在目前市场上，私募基金份额、信托受益权、未上市的项目公司股权等均可作为基础资产而发起设立资产支持计划。由于税收方面的考量因素，目前我国较少有专项计划直接持有物业资产的模式，而多为专项计划通过持有项目公司全部股权从...
三、公募基金模式 根据《证券投资基金法》，公开发行的公募基金份额是现行体制下可公开发行的证券品种。公募基金形式的SPV与新加坡REITs模式下的共同基金较为接近，且公募基金本质上沿用信托原理，亦可参考新加坡的（商业）信托产品及香港REITs的成功经验。 公募基金模式，即由基金管理人设立公募基金，以其持有的房地产项目公司股权在公开市场发售基金份额，REITs财产由托管人进行保管，并依照基金合同的约定监督管理...
五、兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金 2016年起，监管部门高度重视推进REITs产品试点工作。为贯彻落实有关精神，兴业银行从2016年年初就开始着手在现有政策框架下对银行间市场开展REITs项目可行性和实施方案进行研究，并于2016年6月，向人民银行上报关于推进银行间市场REITs产品的创新方案，获准以兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金（以下简称“兴业皖新REITs”）项目在银行间市场开展REITs产品试点工作。 2016年...
四、鹏华前海万科REITs 2015年7月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，产品使用公募基金作为发行载体，在发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在流动性上已经远远高于交易所类REITs产品。但从“鹏华前海万科REITs”的交易结构上分析，此产品仍与标准产品存在相当大的差异。从投资范围上，本产品仅以不超过50%的资产配置在商业物业股权上，剩余部分配置在其...
