3、定价

   （1）定价方法

   1）定价的基本原理

   从广义的角度上说，私募REITs产品与其他所有金融资产一样，都是一个或有要求权（Contingent Claim）或者是若干或有要求权的组合，如最基础的，公司的股票代表了对公司剩余收益/资产的要求权，最优先级债券代表了对公司所有收益/资产在不超过一定限度的要求权，次级债券则代表了对公司所有收益/资产在扣除了最优先级债券要求权之后的不超过一定限度的要求权，期权则代表了在一定时间/时期按事先约定规则执行某项金融资产的交易的要求权等等，其他任何更高级或复杂的金融资产均为最基础的金融资产的组合。之所以说该要求权是或有的，是因为物业的价值受到了很多复杂因素影响而会产生波动，从而使得所有这些要求权在失效之前能/会被选择或不能/不会被选择执行。

   私募REITs产品也不例外，同样可以用一个或若干个简单或有要求权的组合来表达，其定价同样也可以用或有要求权的分析方法（CCA, Contingent Claim Analysis）来实现。不同之处在于，如果把公司股票和债券等看作是“一次”或“基本”或有要求权，则资产证券化产品是一种“二次（多次）”/“衍生”或有要求权或者其组合。因此，对私募REITs产品的定价就必须分解成若干步来完成，即：一、对基础资产池的定价；二、各类别资产支持证券的定价。

   完成对基础资产池的定价即相当于确定了资产池未来现金流的分布，这包括现金流入的时间、规模以及对应的概率分布等。根据发行私募REITs产品契约的约定，各分层证券的现金流入就可以根据资产池现金流预测情况确定出来（忽略利息支付对本金支付的影响），根据一定的贴现规则，该层证券化产品的定价就可以计算出来。

   2）实务中的定价方法

   由于国内私募REITs市场尚处于初期阶段，上述量化定价原理在国内还尚未得到太多运用。国内目前私募REITs产品的定价思路相对比较简单，最常用的为可比定价法，即在可比债券收益率的基础上加上相应的溢价补偿，基本定价方法为：私募REITs产品的收益率＝无风险债券收益率+税收补偿+信用风险补偿+流动性风险补偿。

   由于私募REITs产品标准化程度较低，可比产品相对较少，市场交易数据很少，因此一般采用其他固定收益品种+风险利差补偿的定价方法，一般参照品种是评级和期限相近的中期票据或短期融资券，在此基础上再加上流动性利差等风险补偿。利差从近期发行的其他类似私募REITs产品与当时市场参照品种的对比情况计算得到。根据近期发行经验，评级为AAA的信贷资产支持证券一般在可比品种收益率的基础上上浮20-60bp作为定价中枢；B级证券与A级证券之间大约存在100-160bp左右的利差。此外，定价时还需要进一步考虑证券现金流的转付结构、加权平均期限等因素进行微调。