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《中国REITs 操作手册 》 连载- XLIII

    二、信托物业状况评价
   信托物业状况评价包括信托物业的实物状况评价、权益状况评价、区位状况评价以及信托物业运营费用的分析与预测。其目的是审核并确认物业的楼宇质量,量化风险所在,减少不确定性因素。
   (一)信托物业实物状况
   1.信托物业实物状况调查
   信托物业实物状况是指房地产中有形、易于观察的部分,例如土地形状、地形、地势、地基、平整程度及建筑物的外观、建筑结构、装饰装修、设备设施等。
   就现场查勘而言,估价师主要查勘其所属项目的地块是否规整、地势是否平坦以及地质条件是否有利于工程建设等;建筑物的整体建筑装饰风格、各楼栋的入户门、首层大堂的装修状况、大堂公共空间层有无挑高设计、挑高的高度、首层及各层电梯间的装修状况、客用及货用电梯的数量、内部装修风格以及内部通讯、节能、消防等设备设施的配备及维护状况。估价师需要详尽记录相关信息并对该物业进行拍照或拍摄工作。
   2.信托物业实物状况评价
   (1)信托物业性能评定,应包括信托物业适用性能评定、环境性能评定、经济性能评定、安全性能评定及耐久性能评定。
   ①.信托物业适用性能评定
   对信托物业的平面布置、空间布局、内部交通、保温、隔热、隔声、设备设施配置、建筑装饰装修、利用率等满足目标客户需要的程度做出评定。
   ②.信托物业环境性能评定
   对信托物业的用地与规划、建筑造型、绿地与活动场地、环境污染、公共服务设施、智能化系统等做出评定。
   ③.信托物业经济性能评定
   对信托物业的节能、节水等做出评定。随着人们环保意识的提高,“绿色建筑”概念越来越多地被引入建筑设计理念中。目前新建物业更多选择采用中空LOW-E(低辐射)玻璃幕墙,在减少空调使用的同时,达到冬暖夏凉、室内恒温,起到了节能环保作用。
   ④.信托物业安全性能评定
   对信托物业的场地安全、建筑结构安全、建筑防火安全、建筑设备安全、日常安全防范措施等做出评定。
   ⑤.信托物业耐久性能评定
   对信托物业的结构、装修、设备等组成部分保证正常使用的年限分别做出评定。
   目前国内政府或国际部门颁发有关建筑物的奖项有:鲁班奖(国内建筑行业工程质量最高荣誉奖),绿色建筑创新奖及LEED(全称:Leadership in Energy and Environmental Design)认证的绿色能源与环境设计先锋奖(该奖项共分为4个等级,由低至高依次为认证级、银级、金级和铂金级)。
   (2)信托物业完损状况评定根据信托物业的结构、装修、设备等组成部分的完好、损坏程度做出。
   (3)信托物业新旧程度评定,主要采用年限法(也称年龄-寿命法),是根据信托物业的年龄与预期寿命的比值做出。
   剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄。信托物业的年龄宜采用有效年龄。有效年龄根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况,在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。难以得出有效年龄的,可以采用实际年龄。
   信托物业的预期寿命宜采用预期经济寿命。预期经济寿命自建筑物竣工时起计算,可在建筑物设计使用年限的基础上,根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况,以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。难以确定预期经济寿命的,可以采用设计使用年限。
   在实际操作中,我们将从外墙、屋面、公共区域、机电设备设施、建筑结构、建筑设计等方面进行实地查勘。通过查阅和收集信托物业有关文件、图纸(如机电设备图、建筑结构竣工图)、设备购置合同等信息,审核过往的大厦维修记录,从而对大厦做出整体判断,并提供信托物业未来10年在重新装饰装修、大修、更新改造等方面的开支预算。如图示意:
 
具体到物业内部的设备设施方面,需要考虑的要素详见下表:
 
 



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