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《中国REITs 操作手册 》 连载- XLII

   第7章物业评估与尽职调查
 
   房地产评估机构在REITs中发挥着重要的作用,物业评估与尽职调查是保护投资者合法权益,做好风险防范的重要手段。
物业评估是从REITs产品发行阶段为产品提供定价参考,满足监管部门对物业的披露要求;到产品运营中,每年需至少评估一次,定期披露物业信息;再到产品退出、市场形势发生重大变化、收购并购及其他必要之时,也需对物业价值进行评估。可以说信托物业价值评估贯穿于房地产投资信托基金产品运营的始末。其估值结果为投资人的投资决策、管理人的经营决策提供参考依据,同时也为政府监管部门提供参考依据,起到防范市场风险的作用。
本章分为三节,第一部分介绍了房地产投资信托基金的物业尽职调查工作,包括信托物业市场调研、信托物业状况评价、信托物业价值评估三部分;第二节介绍了不同类型物业价值评估方法,比较了国内和香港房地产基金信托产品评估方法,以及不同商业物业评估的关注点;最后,以在某交易所成功挂牌的资产支持专项计划产品为案例,该信托物业为位于一线城市核心商圈的城市综合体,我们将具体介绍其中的房地产市场调研及房地产市场价值评估服务。
   第一节物业评估尽职调查工作
   根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场及相关信息披露等的需要,房地产投资信托基金物业尽职调查工作应由信托物业市场调研、信托物业状况评价、信托物业价值评估三部分组成。这三部分工作内容在《房地产投资信托基金物业评估指引(试行)》(中房学〔2015〕4号)中作了明确规定,接下来将逐一进行介绍。一、一、信托物业市场调研
   信托物业市场调研应当包括所在地区经济社会发展状况、房地产市场总体状况、该区域同类物业市场状况及自身有关市场状况。其目的是为明确项目的核心竞争力、判断市场未来发展趋势,以项目获取收益的稳定性来判断项目未来是否具有可提升的潜力。
   (一)宏观层面
   信托物业所在地区房地产市场总体状况调研
   应当根据信托物业类型(用途、档次等),有针对性地对信托物业所在地区的自然环境、经济环境、社会环境、政策环境、相关规划、计划和其他可能影响该地区经济社会发展的主要因素及其变化趋势等进行调查和分析。
   1.自然环境包括地理位置、气候条件、地形地貌、地质条件等。
   2.经济环境包括GDP增长,人均GDP及其增长,固定资产投资及其增长,产业结构、布局和规划,基础设施状况(包括基础设施现状和建设规划),居民收入水平,物价水平,利率等。
   3.社会环境包括人口规模和结构,城镇化水平和人口增长,家庭规模和构成等。
   4.政策环境包括与房地产行业相关的财政政策、货币政策、金融政策(特别是房地产信贷政策)、税收政策(特别是房地产税收政策)、房地产政策(包括土地供应和房地产投资、开发、交易等相关法规政策)等。有关规划和计划包括国民经济和社会发展规划、城乡规划(包括城市总体规划)、土地利用总体规划、住房建设规划等。
   (二)房地产市场层面
   信托物业所在地区房地产市场总体状况调研
   对类似房地产市场的土地供应量、土地市场成交量、新开发量、物业供给量、存量市场的成交量等数据做出调查来判断当期土地及房地产的市场状况。
   通过对土地成交价、新建物业的成交价及存量物业的价格水平、租金水平的调查来判断当期房地产的价值。结合当地土地、房地产的相关产业政策及历史数据,对信托物业市场未来的发展趋势做出合理的判断。
   信托物业所在地区同类物业市场状况调研 
   通过对同类物业的存量、新增供应量、价格水平、租金水平或者经营收入水平、客户构成等进行调查。分析供给和需求影响因素,其中供给影响因素包括过去5-10年的存量、供应量、目前在建规模的分析,需求影响因素包括过去5-10年的吸纳量、空置状况分析。从而对未来的供给、需求、价格、租金或者经营收入、空置率等变化趋势进行预测。
   若信托物业为出租型物业的,应当重点进行房地产租赁市场状况调研。
   (三)微观层面
   信托物业自身有关市场状况调研
   包括信托物业商圈调研、竞争性物业对比分析和租赁状况调研。
   1.商圈调研
   包括商圈范围、商圈发展历程、业态构成、消费者特征、交通情况、道路设施情况、商圈内同类物业供求与租售概况、在建和拟建的同类物业项目等,并判断商圈发展趋势。
   2.竞争性物业对比分析
   应当对与信托物业形成竞争物业的名称、位置、规模(建筑面积、土地面积、可出租面积等)、用途、建成年份、市场定位、物业特征、配套设施、承租人构成、价格、租金(或者经营收入)、出租率、物业服务费、运营管理服务机构等进行调查,并与信托物业的相应状况进行比较分析。包括信托物业的优势、劣势、机遇和挑战分析,说明信托物业的市场竞争力等。
   3.信托物业租赁状况调研
   应当对信托物业的租户信息、租赁条款、空置率、免租期协定、营运成本等等进行仔细独立审查,并在此事实基础上进行分析及预测,具体如下:
 
 



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