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《中国REITs 操作手册 》 连载- XL

 (三)与认购人的破产隔离
   认购人根据专项计划的计划说明书签署资产支持证券认购协议并交付认购资金后,通常即取得资产支持证券。资产支持证券仅代表专项计划的相应份额,不属于管理人或其他机构的负债,认购人仅根据其取得的资产支持证券享有专项计划收益、承担专项计划风险,在认购人破产的情况下,专项计划资产不属于认购人的破产财产,可实现破产隔离。
   (四)与物业资产运营方的破产隔离
   在某些REITs项目中,管理人与项目公司委托一家单位作为物业运营方为物业资产的运营管理提供服务,并签订运营管理协议,由物业运营方对物业资产达成的运营收入作出相应承诺,为专项计划提供增信。在该种安排下,项目公司的股权或所持有的物业资产与物业运营方的财产不会因运营管理协议的安排而混同,在物业运营方破产的情况下,项目公司的资产或股权不会被视为物业运营方的破产财产,可实现破产隔离。
   四、专项计划资产托管
   为保护投资者的利益,根据《资产证券化业务规定》,专项计划资产应由具有托管业务资格的托管机构(通常为商业银行)进行托管。在专项计划设立日当日或之前,管理人应根据托管协议的约定以专项计划的名义在托管人处开立独立的人民币资金账户,作为专项计划账户,专项计划的相关货币收支活动,包括但不限于接收投资者划付的认购资金、分配款项及其他应属专项计划的款项、支付基础资产购买价款、支付专项计划利益及专项计划费用,均必须通过该账户进行。管理人应当为专项计划单独记账、独立核算,不同的专项计划在账户设置、资金划拨、账簿记录等方面应当相互独立。
   为保护投资者的利益,托管人办理专项计划的托管业务,通常需承担下列具体义务:
   (1)按照专项计划文件的要求开立专项计划账户,并设立相应的分账科目(如有需要);
   (2)妥善保管专项计划账户内资金,确保专项计划账户内资金的独立和安全,依法保护资产支持证券持有人的财产权益;
   (3)监督管理人对专项计划的运作,发现管理人的管理指令违反计划说明书或者托管协议约定的,应当要求改正;未能改正的,应当拒绝执行;
   (4)在收到相关应收款项后,应及时向管理人发出银行结算凭证(根据具体情形,包括但不限于收款凭证及划款凭证)。在未按期收到相关应付款项时,及时向管理人报告;
   (5)应妥善保存与专项计划托管业务有关的记录专项计划业务活动的原始凭证、记账凭证、专项计划账册、交易记录和重要合同等文件、资料;
   (6)出具资产托管报告(如《年度托管报告》、《当期托管报告》);
   (7)在发生以下可能对资产支持证券持有人权益产生重大影响的事项时,应及时通知管理人:
   (i) 发生托管人解任事件;
   (ii) 托管人的法定名称、营业场所等工商登记事项发生变更;
   (iii) 托管人涉及法律纠纷,可能影响资产支持证券按时分配收益;
   (iv) 托管人经营情况发生重大变化,或者作出减资、合并、分立、解散、申请破产等决定。
   (8)按照其与管理人约定的方法进行会计核算,与管理人分别独立地设置、登录和保管专项计划的全套账册,对双方各自的账册定期进行核对,互相监督,以保证专项计划资金的安全;
   (9)按照托管协议及其他专项计划文件的约定,管理专项计划账户,执行管理人的划款指令,负责办理专项计划名下的资金往来;
   (10)在专项计划终止时,托管人应协助管理人妥善处理有关清算事宜,包括但不限于复核管计划理人编制的清算报告,以及根据管理人的指令办理专项计划资金的分配;
   (11)托管人的授权代表应当列席资产支持证券持有人大会。资产支持证券持有人大会的生效决议对托管人具有法律约束力。托管人均应遵守和执行生效决议中的具体约定;
   (12)因故意或过失而错误执行指令或不按托管协议的约定执行指令进而导致专项计划资产产生任何损失的,托管人发现后应及时采取措施予以弥补,并对由此造成的实际损失负赔偿责任。
   五、物业资产现金流监管
   为有效保障物业资产所产生的现金流的安全性,作为专项计划的增信措施,通常会安排对物业资产的经营收入进行资金监管,由管理人及项目公司共同委托监管银行对物业资产的经营收入进行资金监管,由项目公司在监管银行处开立监管账户,自专项计划设立日起或各方协商确定的特定日期起,物业资产的全部经营收入均需划付至监管账户中,监管账户中一定限额以上的资金支出需要取得管理人的同意。前述资金监管措施可以较好地保障物业经营收入的安全性,并保证其主要用于兑付投资者本金和预期收益。
   为保护投资者的利益,监管银行办理专项计划的资金监管业务,通常需承担下列具体义务:
   (1)监管银行应对项目公司监管账户的资金接收、存放及支付进行监督和管理,确保项目公司监管账户内的资金不被挪用;
   (2)监管银行不得将项目公司监管账户中的资金进行抵销或截留以用于偿还任何对监管银行所欠的债务;
   (3)经各方协商,在监管账户中预留特定人员或单位的印鉴,监管银行根据预留印鉴执行划款动作;
   (4)监管银行应按期或在管理人要求的其他时间将项目公司监管账户的收付款情况(包括现金流入、流出及结息情况)提供给管理人;
   (5)监管期间内,当监管银行发觉或收到其他任何第三方拟对项目公司监管账户作出任何索偿或行动的通知时,监管银行将在不违反中国法律有关规定的前提下及时通知管理人和项目公司。
   (6)监管期间内,如果发生下列事项,监管银行应于该事项发生后通知管理人:
    (i) 项目公司提出更换监管账户或该账户预留印鉴的要求;
    (ii) 项目公司要求动用项目公司监管账户中的资金,而该项动用违反托管协议的规定。此种情况下,监管银行应拒绝项目公司的上述资金动用要求。
 



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