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《中国REITs 操作手册 》 连载-XIV

   第三节 私募REITs案例
   一、中信启航专项资产管理计划
   中信启航专项资产管理计划作为国内第一单交易所上市类REITs产品,由中信证券主持完成,以中信证券持北京中信证券大厦、深圳中信证券大厦为目标物业。该产品于2014年4月25日在深圳证券交易所挂牌转让。
   本次资产支持证券总规模为52.10亿元,其中优先级证券规模为36.5亿元,评级AAA,发行利率为7%。次级证券15.6亿元,无评级。优先级和次级证券期限均为5年。以下资料主要来源于《中信启航专项资产管理计划计划说明书》。
   (一)产品概览

4、 持有人大会决策机制:受益凭证持有人有权知悉专项计划投资运作的信息及专项计划资产的管理、运用、处分及收支情况,要求计划管理人作出说明,通过召开持有人大会对专项计划资产相关决策进行表决。
   (二)交易结构图


   (三)基础资产
   在本专项计划中,基础资产系原始权益人中信证券在专项计划设立日转让给专项计划的,由原始权益人依据《基金合同》直接持有的基金份额所有权和其他附属权益及衍生权益。
   本专项计划的目标资产为资产原持有人通过其持有100%股权的天津京证和天津深证拥有的北京物业和深圳物业。其中,北京物业指位于北京市朝阳区亮马桥路48号院4号楼的中信证券大厦第2-22层房屋(包括附属机房一层2301房间)及其占用范围内的国有土地使用权,深圳物业指位于深圳市福田区福华三路卓越时代广场(二期)北座的中信证券大厦第4-22层房屋及其占用范围内的国有土地使用权。
   北京中信证券大厦地处燕莎商圈核心地带,位于三、四环之间,交通便利,距离北京首都机场仅0.5小时车程,所处的地段外企聚集,氛围高端、时尚,各类配套设施完善。就租赁情况而言,中信证券大厦租户履约能力强,租期长,租金具有较强市场竞争力,能够稳定的产生经营性收入。具体而言,北京中信证券大厦总建面69,939.96平米,目前出租率为100%,主要租户为中信证券及其拥有全部权益的子公司,主要租户的承租面积占比99.3%,对租金收入有绝对的贡献,租约中绝大多数租金安排在388元/月/平米。
   深圳中信证券大厦地理位置绝佳,地处福田CBD核心地段,区域内聚集大量优质写字楼,金融企业聚集,不仅已有招商银行、兴业银行、东亚银行等金融落户,对进一步引进银行、证券、保险、基金等带来契机,商业氛围浓厚,配套设施完善,紧临深圳国际会展中心,距离中心城、COCOPARK等大型综合商业中心步行距离皆在十分钟范围内;拥有大中华区域商业配套完备,喜来登、香格里拉、马哥孛罗好日子等一批五星级酒店群。就租赁情况而言,深圳中信证券大厦租户履约能力同样较强,租期长,租金有较强的市场竞争力,可以产生稳定的经营性收入,具体而言,深证中信大厦总建面30,439.9平米,出租率目前为100%,主要租户为中信证券、中信银行深圳分行及中信期货,主要租户的承租比例93.81%,对租金收入有绝对贡献,租金价格范围为170-230元/月/平米。
   (四)项目特色
   (1)中信启航专项资产管理计划是第一单国内控股性质的房地产投资信托基金,是第一单在证券交易所转让的房地产投资信托基金,也是第一单以自有的投资性物业作为基础资产的房地产投资信托基金。
   (2)中信证券利用自己的创新能力清除产品设立过程中各种实务阻碍,为同业提供样板,示范意义大于经济利益;为监管层暴露问题,尽快完善相关政策,明确操作指引,提供税收优惠,加速不动产证券化的政策进程。
   (3)通过试水这些给政府产生负担的资产,并相应提供政策方面的便利,从而盘活存量资产。中信启航在没有任何先例、没有任何优惠的情况下已经具备完整REITs的雏形,二者结合必将能为中国版REITs破冰,进而带动政策的放开,让国内的优质资产不需绕道境外去融资,将受益留给国内投资者。



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