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《中国REITs 操作手册 》 连载-XV

   二、中信华夏苏宁云创资产支持专项计划
   “中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”是证监会资产证券化新规发布以后,首批由基金子公司设立的资产支持专项计划之一,由华夏基金子公司华夏资本管理有限公司(以下简称“华夏资本”)作为管理人。该产品于2014年12月16日在深圳证券交易所挂牌。
   本次资产支持证券A类共募集20.85亿元,期限不超过18年,预期收益率为6.17%,B类共募集23.10亿元,期限不超过4年。以下资料主要来源于《中信华夏苏宁云创资产支持专项计划说明书》。
   (一)产品概览


   (二)交易结构图


   (三)基础资产
   在本专项计划中,基础资产系专项计划根据与原始权益人苏宁云商签署的《优先债收益权转让协议》受让苏宁云商持有的优先债收益权及专项计划根据《基金份额转让协议》的约定购买苏宁云商持有的私募投资基金的全部存续基金份额。
   本专项计划的目标资产为原始权益人通过持有私募投资基金基金份额而间接持有100%股权的上海春熹资产管理有限公司拥有的北京新华西城店物业、通过持有私募投资基金基金份额而间接持有100%股权的上海州南资产管理有限公司拥有的北京刘家窑店物业等11家苏宁云商门店物业。
   苏宁电器北京刘家窑店(以下简称“刘家窑店”),位于北京市丰台区南三环东路27号院,东临芳群园、南临南三环辅路、西临乐友孕装、北临芳群园,所处区域为方庄商圈。刘家窑店总建筑面积为23,521.01平方米,其中地下车库面积为9,432.91平方米。目前租户为北京市海淀区私立新东方学校(租赁建筑面积为2,882.94平方米,一至三年租金为93元/平方米/月,第四至五年租金为97.8元/平方米/月)、北京环球智康时间教育咨询有限公司(租赁建筑面积为625平方米,租赁期限为三年,第一年租金为200元/平方米/月,第二年租金为228元/平方米/月,第三年租金为240元/平方米/月,物业管理费为15.20元/平方米/月,免租期为45天)及北京仁德停车管理有限公司,租赁面积合计为3,507.94平方米,剩余部分为苏宁云商作为门店使用。
   苏宁电器北京新华西街店(以下简称“新华西街店”)位于通州区新华西街61号,地处通州中心区北苑商圈内,也是通州主城区中商业最繁华的地段。新华西街店总建筑面积为16,416.69平方米,除苏宁云商作为门店自用外,目前租户为阳光起跑线,租约为十年,其租赁建筑面积为6,295.54平方米,其中地上1层租赁面积为984平方米,地上3层租赁面积为5,311.54平方米,租金分别为6.2元/平方米/天及3.7元/平方米/天(不包含物业管理费)。
   苏宁电器成都春熙路店(以下简称“春熙路店”)位于成都市锦江区红星路三段16号正熙国际大厦1栋1单元地上1-6层,总建筑面积为15,475.38平方米,东临红星路三段,西临小巷,北临联升巷,南临一空置商业楼栋,所处区域为成都市春熙路商圈。除苏宁云商作为门店自用外,春熙路店目前租户为成都市锦江区危旧房改造中心,租赁期限为两年八个月,其租赁建筑面积为416平方米,租金为480.77元/平方米/月,不包含物业管理费。
   苏宁电器成都万年场店(以下简称“万年场店”)对应的成都成华区双林路2号1-7层商业、办公物业,位于双林路与二环路的交汇处,总建筑面积为10,170.00平方米。除苏宁云商作为门店自用外,万年场店目前主要租户为杭州住友酒店管理有限公司和四川瑞华药业有限公司,租赁面积分别为2,310.86平方米和621.90平方米,租赁期限分别12年和3年,租金水平分别为35元/平方米/月和54元/平方米/月,其中前者租金每两年递增5%。
   苏宁电器成都西大街店(以下简称“西大街店”)位于成都市金牛区三洞桥路19号A栋国贸广场地上1-3层,处于成都市一环内,东临花牌坊街、南邻三洞桥路、西邻锦城世家一期、北临锦城世家二期,总建筑面积为7,068.58平方米。除苏宁云商作为门店自用外,西大街店目前主要租户为成都屈臣氏个人用品商店有限公司,租赁期限为8年,其租赁建筑面积为278.89平方米,租金为135元/平方米/月,不包含物业管理费。
   苏宁电器重庆观音桥店(以下简称“观音桥店”)对应的物业为嘉年华大厦商业裙楼,位于重庆市江北区观音桥步行街9号,总建筑面积为27,446.30平方米,目前对外租赁面积为11,876.89平方米,主要租户为四川麦当劳(餐厅食品)有限公司、专注教育咨询和上海海上传歌娱乐有限公司等,租期为1~20年不等。
   苏宁电器重庆解放碑店(以下简称“解放碑店”)位于重庆市渝中区八一路177号,总建筑面积为17,559.11平方米,目前解放碑店基本属于全部自用,无外部租户。
   苏宁电器武汉唐家墩店(以下简称“唐家墩店”)位于江汉区发展大厦229号,东临雅苑公寓、南临发展大道、西临唐家墩路、北临八古墩一巷,毗邻武汉市二环线,同时也是唐家墩区域的核心位置。总建筑面积为17,577.27平方米,其中主要租户为北京博航一统装饰材料有限公司、中国民生银行股份有限公司武汉分行、武汉汇济大药房和武汉公唐餐饮娱乐有限公司,合约期限为1~10年不等。
   苏宁电器常州南大街店(以下简称“南大街店”)位于江苏省常州市钟楼区延陵西路99号101室及二至五层,总建筑面积为14,623.44平方米,其中对外租赁面积为233.00平方米,租户为南京佰奇乐游乐设备有限公司。
   苏宁电器西安金花路店(以下简称“金花路店”)位于陕西省西安市新城区金花北路169号,东临金花新都汇、西临二环东路、南临金康路、北临长乐中路,系新城区域的核心位置总建筑面积为7,068.58平方米,其中外部租户仅有西安悦创商贸有限公司,租赁面积为18平方米,其他部分全部由苏宁云商自用。
   苏宁电器昆明小花园店(以下简称“小花园店”)位于云南省昆明市五华区人民中路长春花园,除苏宁云商作为门店自用外,小花园店目前租户约11个,出租面积合计为5,621.43平方米,主要租户包括合肥庐阳区傣妹麻辣涮店五分店、百胜餐饮(武汉)有限公司、昆明唯一斯服饰有限公司和广州屈臣氏个人用品商店有限公司等,租约期限为2~15年不等。
   综合而言,目标资产均处于当地较成熟商圈,商业氛围较浓,其中绝大部分的物业为自用,由苏宁云商自用面积占总面积的78%,对外租赁面积占比为22%。


   (四)项目特色
   (1)专项资产管理计划嵌套私募基金。
   为了将私募基金的收益权纳入专项资产管理计划基础资产池,中信证券的子公司—中信金石基金又联合苏宁云商设立了中信苏宁私募投资基金,其全部份额由苏宁云商认购,再以该私募基金的名义收购了苏宁云商持有的这11个项目公司的100%股权的同时给项目发放委托贷款(包括优先债和次级债),意味着通过债券和股权方式,私募基金获得了这11家门店的控制权。
   这样的交易结构将资产支持证券,也就是专项计划的基础资产从物业等固定资产变为基金份额。专项资产管理计划嵌套私募基金的形式,解决了不能上市交易的私募基金份额的上市流通问题,解决了私募基金的存续期较短的压力,弥补了私募基金的流动性缺陷,大大降低了私募基金的募集难度,也为私募基金本身提供了退出通道;以私募基金的形式又解决了专项资产管理计划的基础资产问题,计划管理人—华夏资本代表资产支持专项计划享有或代表资产支持专项计划通过私募基金享有了基础资产所有权,原始权益人苏宁云商对基础资产不再享有任何权利,项下资产即与苏宁云商的固有财产相分离,为华夏资本发行资产支持证券提供了垫脚石。
   (2)结构化设计
   本款REITs产品进行了结构化设计,A类证券收益分配排序在私募基金相关费用和B类证券之前,期限为18年,每3年开放申购/回售;B类证券为“固定+浮动”收益,期限为“3+1”年,其益分配顺序排在最后。这样的结构化设计为不同风险偏好的投资者提供了多样化的选择,有利于证券的销售。



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