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《中国REITs 操作手册 》 连载-XVI

   三、首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划
   本专项计划由光控安石作为基金管理人、首誉光控作为计划管理人,本专项计划的标的资产为“重庆观音桥大融城购物中心”,属于光大安石旗下“大融城”品牌,本专项计划发行规模为25亿元,其中优先级A档人民币13亿元,发行利率为3.8%(评级AAA),优先级B档人民币3亿元,发行利率为4.3%(评级AA+),C档发行规模9亿元。
   (一)产品概览
   (二)交易结构图
   (三)基础资产情况
   本专项计划基础资产为原始权益人在专项计划设立日转让给专项计划的,由原始权益人依据《基金合同》享有的基金份额所有权和其他附属权益及衍生权益。
   本专项计划的还款来源为大融城物业的运营收入,大融城作为底层资产为重庆融科光控拥有的重庆观音桥大融城购物中心房产,该房产位于重庆市江北区观音桥步行街8 号,该房产共取得11项房地产证,证载面积合计151,013.72平方米,大融城实际经营面积 128,657.56平方米。
   从物业租赁情况来看,截至2015年12月,大融城实际已出租面积为59187平米,租约309份,月末出租率为97.76%;租赁占比中最高的是零售,占比52%,其次是餐饮业,占比33%,最后是娱乐业,占比15%;主要租户包括万达国际影城,国美电器,C&A等。2014年及2015年物业运营收入分别为1.41亿元和1.76亿元。
   (四)核心风险与缓释措施
   四、天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划
   本专项计划为国内首单引入特殊资产服务商创新交易结构的私募REITs,天风证券为本专项计划的管理人;标的资产为亿利生态广场写字楼部分楼层;发行规模为10.77亿元,其中优先A类发行规模为5.9亿元,发行利率为5.2%(评级AAA);优先B类发行规模为2.15亿元,发行利率为5.6%(评级AA+)。优先C类发行规模1.3亿元,次级发行规模1.42亿元。以下资料来源于《天风光大-亿利生态广场一期资产支持专项计划说明书》。
   (一)产品概览
   (二)交易结构
   (三)基础资产情况
    专项计划的基础资产为原始权益人根据《信托受益权转让合同》约定转让给管理人的、原始权益人依据《信托合同》享有的信托的全部信托受益权。信托受益权系首誉光控作为信托委托人将其对项目公司享有的债权以及项目公司的100%股权全部信托予昆仑信托形成“昆仑信托•亿利生态广场财产权信托”而成。
   专项计划的还款来源为底层物业资产产生的租赁收入,本专项计划的物业资产为原始权益人通过持有昆仑信托•亿利生态广场财产权信托的信托受益权而间接持有 100%股权的北京亿达金盛投资有限公司、北京亿达金源投资有限公司、北京亿达瑞祥投资有限公司、北京亿达德瑞投资有限公司、北京亿达恒新投资有限公司、北京亿达天成投资有限公司拥有的亿利生态广场 1 号写字楼 1 层、2 层、10 层、13 层、15 层、16 层、19 层的房屋。
   亿利生态广场坐落于朝阳区光华路 15 号院,CCTV 新址东侧,地处北京商务中心区(CBD)区域内。该物业资产房屋建筑面积 42,933.73 平方米,写字楼商业 1 层、2 层、10层、13 层、15 层、16 层、19 层可租赁面积为 15,279.68 平方米,截至 2016年 10 月 1 日,实际已出租的面积为 15,279.68 平方米,租户数 10 个,月初出租率为 100%。租户主要为能源、金融、传媒、地产等领域的知名公司,如亿利集团、中国银行、渤海银行、中信和业投资有限公司、中视体育娱乐有限公司、人民日报北京分社等。截至2016年10 月1 日,该物业资产单个租约的租用面积主要分布在 1,000平方米(含)以上,其中,200 平方米以内的租约数 4 份,占比 33.33%,200 平方米(含)至 500 平方米(不含)的租约数为 1 份,占比 8.33%。500 平方米(含)至 1000 平方米(不含)的租约数为 1 份,占比为 8.33%,1000 平方米(含)以上的租约数共 6 份,占比为 50.00%;截至 2016 年 10 月 1 日,该物业资产单个租约的租期主要分布在 1 年(不含)以下和 5 年(含)以上,其中,租期为 1 年(不含)以下的租约数 4 份,占比 33.33%;1 年(含)至 2 年(不含))的租约数 1 份,占比 8.33%;2 年(含)至 3 年(不含)的租约数 1 份,占比 8.33%;3 年(含)至 4 年(不含)的租约数 2 份,占比 16.67%;4 年(含)至 5 年(不含)的租约数 0 份;5 年(含)以上的租约数为 4 份,占比 33.33%。
   (四)核心风险及缓释措施
 
 



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