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《中国REITs 操作手册 》 连载-XVIII

   三、新的政策探索(2013年以后)
   2013年是房地产调控政策的转折年,延续过往调控基调,但未出台更为严厉的调控措施,房地产企业的再融资政策开始松动。在调控放松的大环境下,随着资产证券化的试点重启和备案制实施,私募REITs的市场发展打开了空间。2013年8月,中信证券上报的中信启航项目获得证监会的无异议函,2014年4月正式发行,标志着中国私募REITs市场的发展开始。如第3章所述,我国私募REITs市场的发展为公募REITs试点积累了充足的产品设计经验及市场经验。
   到2014年9月30日,930新政的实施标志着房地产调控周期正式宣告结束。而2015年1月16日,证监会宣告,上市公司再融资、并购重组涉及房地产业务的,国土资源部不再进行事前审查,标志着房地产企业再融资政策的彻底放开。这一阶段,央行、住建部、证监会等金融监管部门也从不同角度呼吁REITs的推进。
   2014 年9 月30 日,央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》, 明确表示要“扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”
   2015年1月14日,住房城乡建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房【2015】4号),提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。《意见》指出:REITs是一种金融投资产品,推进REITs试点,有利于促进住房租赁市场发展,有利于解决企业的融资渠道,有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs,可充分利用社会资金进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开。但对于如何推进支持,如何进行优惠和补贴,《意见》中并未提及。住建部和有关部门要求北京、上海、广州、深圳四个特大型城市,根据本地实际情况,分别编制REITs试点方案。试点方案的大致框架已经基本编制完成,但一些技术细节,尚需打磨。预计不久将听取住建部和有关部门的意见,在进行修改之后就将在四地先行开展REITs发行和交易试点工作。
   在私募REITs市场发展方兴未艾,积累了一定产品设计及市场经验后,公募REITs的试点也取得成效。2015年6月8日,前海万科REITs正式获批并完成注册,成为中国首支公募REITs试点。
   2015年7月27日,人民银行金融市场司召开银行间REITs试点工作会议,表示应抓住当前历史机遇,积极推动银行间REITs工作的创新,尽快启动试点项目。
   2016年1月16日,2016年全国证券期货监管工作会议召开。会议总结了过去一年的工作并部署了2016年重点任务。其中提到,发展企业资产证券化,推进基础设施资产证券化试点,研究推出房地产投资信托基金(REITs)。
   2016年12月21日,国家发展改革委、中国证监会为贯彻落实《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》(中发〔2016〕18号)、《国务院关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发〔2014〕60号)等文件精神,推动政府和社会资本合作(PPP)项目融资方式创新,更好吸引社会资本参与,发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作(PPP)项目资产证券化相关工作的通知》,打开了公共基础设施领域REITs的发展空间。根据《通知》要求,中国证监会将与国家发展改革委加强合作,充分依托资本市场,积极推进符合条件的PPP项目通过资产证券化方式实现市场化融资,优先鼓励符合国家发展战略的PPP项目开展资产证券化。上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券投资基金业协会将建立专门的业务受理、审核及备案绿色通道,专人专岗负责,提高国家发展改革委优选的PPP项目相关资产证券化产品的审核、挂牌和备案的工作效率。
   2017年2月9日上午, “兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(REIT)资产支持证券”发行资料在上清所网站公开披露,该产品将于2月16日在银行间市场簿记建档发行,起息日为2月20日,该项目成为首单银行间市场公募REITs产品。
 



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