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第二节 公募REITs操作流程
一、香港公募REITs
（一）发展概况
香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法参与REITs的发行。《房地产投资信托基金守则》对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs 的结构，以信托计划（或房地产地产公司）为投资实体，由信托管理人和房地产管理公司提供专业服务。
2005年6月，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs）投资海外房地产的限制。《房地产投资信托基金守则》的主要改动包括：一是允许内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市融资；二是放宽REITs的负债比率至资产总价的45%。而修改前的《房地产信托投资基金守则》禁止REITs投资内地和海外物业。修改后的《房地产信托投资基金守则》由于撤销了REITs投资海外物业的限制，从而为内地的房地产企业在香港发行REITs打开了大门。
最早在香港REITs市场发行的三只房地产信托基金具有鲜明的代表性：领汇REIT代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富REIT代表了大型香港房地产商将其持有香港地区物业高位套现，而越秀REIT则是第一家以中国大陆为主题的房地产投资信托基金。截至2015年4月11日，获香港证监会认可的REITs的总市值约为273亿美元。
（二）运行模式
香港REITs的运作模式的主要特点为：
组织形式：采用基金管理机构、托管机构高度独立的契约型模式。
资金运作：对投资标的、资产结构、持有年限及负债比率均有严格要求。
交易方式：按照基金持有人不得赎回的封闭型模式运作。
股息分配：实行高比例的收益分配政策。
（三）设立条件规定
（四）操作流程
香港REITs的上市流程主要分为四个阶段：准备阶段、审批阶段、撮合（推介）阶段和发行阶段，如下图所示：
资料来源：《REITs运作与管理：房地产企业融资上市图景》（作者：刘李胜、高翔）
香港REITs的具体操作流程如下：
1.确认首次公开发行REITs目标物业（资产），建立资产池:首次发行REITs的目标资产宜锁定在房地产产业链中相对成熟的收租型商业物业，然后挑选理想物业进行组合，建立资产池，资产池的大小据实际情况而定。
2.对物业进行审计及资产评估:在此过程中，宜与国外知名投行紧密合作，并与审计师事务所、律师事务所、评估行等共同对物业状况、财务、税务和法律等方面进行尽职调查，出具相应报告。
3.上市前融资安排:根据实际情况，为国内资产设计过桥融资方案，安排上市前融资。
4.实施资产重组:在方案操作过程中，为了获得上市融资最大化效果，将根据物业的基本特征（所在的城市、具体地段、出租率、物业业态、建筑年代等等）以及整个资产池的总体特征，建议对交易结构进行微调，大致包括以下四个方面：1）设立BVI（BRITISH VIRGIN ISLANDS，英属维尔京群岛）公司的具体方案；2）REITs的融资比率；3）REITs基金单位的定价，对不同的机构投资者的优惠认购价；4）承销商上市路演的具体方案。在作出上述可能的微调之后，将确定REITs上市的最终交易结构。
5.成立相关公司、与信托公司签订信托服务协议：1）设立BVI公司，将资产转移至BVI公司；2）设立资产管理公司；3）与信托公司签订信托服务协议。
6.发行地当局审核:这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地香港当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。
7.向公众发售基金单位:设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入发售环节——向公众发售基金单位，同时，发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还包括机构投资者和战略投资者。
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