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《中国REITs 操作手册 》 连载-XXII

   (三)资本市场活动
   发行REITs后,越秀投资一共获得了现金约33亿港元,并且仍持有越秀REITs30%的股权,依然处于相对控股的地位,可以继续受惠于越秀REITs上市后的业务发展。越秀投资在其公告中也提到,从越秀REITs得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出,而且今后并不需要与越秀REITs合并报表,也就是说,越秀REITs因收购资产而产生的巨额债务不会影响越秀投资的负债水平。因此,发行REITs极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况。
   通过越秀投资发行REITs后的资产负债情况,可以看出,越秀投资发行REITs并用所得现金归还借款后,总负债由185.66亿港元下降到了152.66亿港元,总资本负债率由41%下降到了14%,而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此,越秀REITs未来还将继续发挥盘活越秀投资资产,增强流动性的作用。
   在获得大量资金,改善财务状况的情况下,越秀REITs的发行还享受着税收的优惠。因为越秀投资通过下属的BVI公司持有四项物业,柏达、金峰、福达和京澳这四家有限公司均是BVI,BVI公司在中国内地和香港都享有税收优惠,给REITs带来了长期获益。
   越秀REITs初始资产包括越秀地产旗下四个商用物业,2008年收购越秀新都会大厦72.3%的权益,而2012年10月更以134.4亿元收购广州国际金融中心,2015年首次走出广州,收购了上海宏嘉大厦。通过一系列收购,使得物业组合更加充实,物业类型更加全面。
   (四)股价表现及回报
   自2005年以来,连续11年向基金单位持有人分派100%的可分派收入,2016年全年每单位分派0.3269港元。按照2016年12月30日收盘价4.09元计算,收益率为7.99%。
   (五)项目启示
   (1)选取优质物业上市。像白马大厦,财富广场、城建大厦和维多利广场,这四个商场项目均是收租租金稳定,租金升值潜力大的优质物业资产。
   (2)聘请香港当地著名的信托机构作为信托人。汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司是香港上海汇丰银行有限公司的全资附属公司,在香港注册,并且汇丰的品牌广泛被香港的投资者所接受。
   (3)选取的管理人为REITs内部聘请,减少管理人与投资人的利益冲突。越秀REITs的管理人为越秀房托资产管理有限公司,是由REITs的持有人自己管理资产,而不是从外部聘请管理人,可以有效的防止管理人与REITs之间的利益冲突。
   (4)尽早筹备,缩短上市时间。越秀投资在资产重组完成之后,就开始筹备REITs上市。而且越秀投资在重组期间就为REITs的上市进行股权结构的调整,产权清晰,透过一些BVI公司间接持有物业,这都为上市筹备节省了时间。
 



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