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《中国REITs 操作手册 》 连载- XXVIII

   (二)新加坡REITs模式
   新加坡于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelinesfor PropertyFunds in Singapore),新加坡REITs发行人还需遵守新加坡金融管理局颁布的《证券和期货法》(集体投资计划)。嘉茂(CapitaMall Trust,CMT)等REITs产品即在新加坡交易所(SGX)挂牌。
   1、新加坡公募REITs的法律依据
   新加坡货币管理局(The Monetary Authority of Singapore,以下简称“MAS”)于2016年1月1日正式颁布了新的《集体投资计划法》(Code on Collective Investment Scheme)对新加坡REITs作出了具体规定,该法与《新加坡公司法》、《单位信托手册》和《新加坡证券交易所上市指南》共同组成了新加坡REITs的基本法律框架,对新加坡REITs的信托结构、资产要求、上市规定和税收安排等事项作出了明确规定。MAS是新加坡REITs的主要监管机构,公开发行交易的新加坡REITs受到新加坡证券交易所(以下简称“新加坡证交所”)的监管。
   2、新加坡公募REITs的注册条件
   新加坡REITs必须以单位信托或共同基金公司的形式设立。新加坡REITs设立时须委任受托人和管理人,同时还需以符合法律规定的名称注册。 
   3、新加坡公募REITs的监管要求
   (i)投资限制
   根据《集体投资计划法》,新加坡REITs的75%的资产必须投入于产生收入的房地产项目;它的投资是否分散、合理应在上市发行的说明书中具体说明。
   新加坡REITs不得从事不动产开发活动,除非新加坡REITs计划持有该不动产直至开发结束;新加坡REITs不得投资空地和发放抵押贷款,但并不禁止其投资于在空地上建设的房地产项目,该等投资不能超过其总产总额的10%。 此外,在《新加坡证券交易所上市指南》中,新加坡证交所还要求上市新加坡REITs对非公开发行的证券的投资不得超过其总资产的30%。 
   除租金收入和利息、分红收入以及其他允许的投资收入外,新加坡REITs的其他收入不得超过其总收入的10%。 
   (ii)杠杆限制
   新加坡REITs的最高负债占总资产的比重不得超过45%。 
   (1)上市新加坡REITs的最低出资额为2,000万新加坡元,至少25%的份额应为公众股东所持有,且最低股东或持有人数目为500人。上市新加坡REITs的管理人需要具备至少5年以上的运营经验。
   (三)香港REITs模式
   香港证监会是房地产投资信托基金的主要监管机构,所有房地产投资信托基金需首先得到证监会认可才能在证券市场上市,获得认可的香港REITs需在香港联交所上市,投资者即可像买卖股票一样买卖REITs的单位。证监会认可的房地产投资信托基金受证监会的《房地产投资信托基金守则》及联交所发出的有关上市规则规制。
   1、香港公募REITS的法律依据
   香港REITs是以信托形式而设立的,主要投资于房地产项目的集体投资计划。香港证券及期货事务监察委员会(以下简称“香港证监会”)是香港REITs的主要监管机构,主要负责认可信托基金以及对信托基金进行持续的监管,所有房地产投资信托基金必须先得到香港证监会的认可后,才能于香港联合交易所(以下简称“香港联交所”)上市。香港REITs需遵守香港证监会发布的《房地产投资信托基金守则》、《证券及期货条例》的第104条、第105条以及香港联交所制定的有关规则。
   2、香港公募REITs的注册条件
   根据《房地产投资信托基金守则》 ,寻求香港证监会认可的香港REITs应满足以下条件:
   (i)必须为信托的形式;
   (ii)须委任香港证监会认可的受托人,须为根据《银行业条例》第16条的规定而获发牌照的银行或其附属信托公司,或在香港境外成立而获香港证监会接纳的银行业机构或信托公司;
   (iii)专注投资于可产生定期租金收入的房地产项目;
   (iv)基金的较大部分收入必须源自房地产项目的租金收入;
   (v)收入的绝大部分必须会定期以股息方式分派给持有人;
   (vi)有明确的最高借款数额;
   (vii)关联交易必须获得持有人的批准。
   3、香港公募REITs的监管要求
   (i)管理公司
   香港REITs必须委任香港证监会认可的管理公司管理其投资活动和日常运作;另外还需委任符合《房地产投资信托基金守则》要求的物业估值师 。
   (ii)投资限制
   根据《房地产投资信托基金守则》,香港REITs必须将至少75%的资产投入产生定期租金收入的房地产项目,如果购买空置、没有产生收入或者正在进行大规模开发的建筑单位,这些单位的累计价值不得超过基金总资产净值的10%;不得以借出、承担、担保、加签或以任何其他任何方式,直接或间接就任何人的任何责任或债务承担责任。 
   (iii)投资持有期
   香港REIT须持有每项房地产项目最少2年。
   (iv)杠杆限制
   受认可的香港REITs可以为融资或运营目的借入款项,借款总额不得超过该香港REIT的资产总值的45%。 
   (v)利润分配
   香港REITs分派股息占税后净收入比率不少于 90%。 
 



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