一、创设新品种

   如前所述，《证券法》规定：“在中华人民共和国境内，股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易，适用本法……未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。”因此，如需创设新的证券品种以公开发行REITs，需要由全国人大或其常委会通过法律或由国务院通过行政法规或其他规范性文件的形式加以规定。

   在现有股票、公募基金份额、债券之外，适于创设REITs的产品种类主要指信托。如前所述，目前市场上普遍应用的资产支持专项计划模式的底层法律关系即属信托法律关系。在现有法律体制下，除公募基金（公募基金为以信托关系为基础的契约型基金）以外，信托、信托计划及其他契约型/资产管理类产品均属于私募产品。因此，如以创设新品种思路进行公募REITs发行的突破，可重点考虑放开将资产支持专项计划或其他形式的契约/资产管理类产品发行的私募限制，在一定条件下推动该等产品形态的公募发行。

   此外，根据现行《证券法》的规定：“公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。”因此，为实施本方案，相应REITs产品的公开发行还需依法报经中国证监会的核准。但在公司上市注册制改革推进的大背景下，未来REITs产品是否可能同样走向注册制，还有待于法律制度与监管环境的进一步发展。

   二、公司模式

   在我国现行法律体系下，最为公众投资者了解的公募证券品种即上市公司发行的股票。如果不创设新品种公募证券以发行REITs，参考美国REITs模式将REITs的SPV确定为股份公司、将REITs的证券形式确定为股票将是可行方式之一。

   公司模式，是由一批具有共同投资理念的投资者依法组成投资于特定房地产项目、以盈利为目的股份制投资公司。公司型REITs由发起人依据公司法设立REITs公司，REITs公司通过发行股票的方式募集资金，是具有独立法人资格的经济实体。公众投资者通过购买REITs公司的股票而成为公司的股东，并由股东选举董事会负责公司的运营，投资者与REITs公司形成股东与公司的关系，两者之间的权利义务按照公司法和公司章程设定。董事会是REITs公司的常设管理机构，负责公司的管理工作，如制定公司的投资策略和具体的投资目标，选聘管理人员等。REITs公司也可以根据需要聘请专业的物业管理公司对公司所持房地产进行物业管理。REITs公司将投资所得的收益按一定比例以股息或红利的形式对投资者进行分配。

   但是，公司型REITs面临的最大问题是所得税的双重征税问题。REITs公司可以直接持有物业，也可以通过持有项目公司股权的方式间接持有物业。如果直接持有物业，在资产方向REITs公司转让房产的阶段税负较重，运营阶段也必须先税后分。间接持有方式下，股权转让阶段非房地产企业能规避土地增值营业税、契税等，房地产企业仍难以规避；运营阶段分配租金收益必须先税后分。不论采取哪种物业持有模式，均会出现公司型SPV自身需要缴纳企业所得税的问题，在现行税制下将导致投资者税前收益降低25%。因此，以公司模式发行REITs，将在很大程度上依赖于配套企业所得税税务减免规定的出台，否则，税务成本将较大程度地制约产品的市场推广。