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《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXIII

第三节 REITs的治理结构
   一、香港REITs的治理结构
   香港REITs的治理结构如下图所列示:
 
   根据香港证券及期货事务监察委员会颁布的《房地产投资信托基金守则》(2014年8月第5版,Code on Real Estate Investment Trusts,以下简称“守则”)的规定,管理公司(作为REITs的管理人)、受托人(作为REITs的受托人)的基本职责以及持有人大会的相关机制如下:
   1.管理公司的一般职责包括:
   (1)根据该计划的组成文件的规定,纯粹以持有人的利益管理该计划;
   (2)确保该计划的资产在财政及经济方面都按持有人的利益获得专业管理,包括但不限于:
     (i)制订该计划的投资策略及政策及有效地管理与该计划有关的风险;
    (ii)厘定该计划的借款限额;
    (iii)投资于符合该计划的投资目标的房地产项目;
    (iv)管理该计划的现金流量;
    (v)管理该计划的财务安排;
    (vi)制订该计划的股息支付时间表;
    (vii)为该计划的房地产项目安排足够的物业保险及公众保险;
    (viii)策划租户的组合及物色潜在租户;
    (ix)制订及落实租务策略;
    (x)执行租约条件;
    (xi)确保所管理的房地产项目遵守政府规例;
    (xii)履行租务管理工作,例如管理租户租用物业的情况及附属康乐设施,以及与租户磋商出租、退租、续订租约、租金检讨、终止租约及重新出租等事宜;
    (xiii)进行租金评估、制订租约条款、拟备租约、收取租金及入帐、追收欠租及收回物业;
    (xiv)确立及执行例行的管理服务,包括保安监控、防火措施、通讯系统及紧急事故管理;
    (xv)制订及落实有关楼宇管理、维修及改善的政策及计划;及
    (xvi)推动修缮及监察有关活动;
  (3)确保该计划具有所拥有的房地产项目及就该计划的资产而替该计划签立的合约(例如租约)的适当法定业权,同时所有该等合约都必须是合法、有效、具约束力及可由该计划或替该计划按照有关条款予以执行的;
  (4)实施适当政策及进行尽职审查,以确保管理公司只会在审慎及勤勉地进行调查后才作出投资。涉及某计划投资或不投资于某一国家或物业的所有相关步骤、程序及决定,全部均须妥善及清楚地以书面方式记录,作为管理公司备存纪录的职能的一部分。
  (5)在香港备存或安排备存该计划及(如适用)有特别目的投资工具和联权共有权安排的妥善簿册及记录,以及编制该计划的财务报表;
  (6)编制及发表报告。每个财政年度须最少出版两份报告;
  (7)确保持有人就对该计划的任何重大改变,例如增加管理费的水平、更改投资目标及建议撤回该计划的认可等,获给予足够的事先通知,以及在适用的情况下,获给予投票权。
 



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