财新传媒
2020年08月28日 10:26

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLIV

   (二)信托物业权益状况    1、信托物业权益状况调查    信托物业权益状况是指房地产中无形、不易于观察的部分,是基于实物衍生出来的权利、利益等。    对于信托物业权益状况的调查主要是通过审阅信托物业的出让合同、购房合同、相关票据及不动产权证书等相关业权文件进行的。估价师应查看信托物业的权属证明原件,并将复印件与原件核对,不得仅凭复印件判断或假定其权属状况。    信托物业权益状况包括土地部分、建筑...
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2020年08月26日 10:48

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLIII

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLIII     二、信托物业状况评价    信托物业状况评价包括信托物业的实物状况评价、权益状况评价、区位状况评价以及信托物业运营费用的分析与预测。其目的是审核并确认物业的楼宇质量,量化风险所在,减少不确定性因素。    (一)信托物业实物状况    1.信托物业实物状况调查    信托物业实物状况是指房地产中有形、易于观察的部分,例如土地形状、地形、地势、地基、平整程度及建筑物的外观、建筑结构、装饰装修、设备设施等。...
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2020年08月25日 10:19

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLII

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLII    第7章物业评估与尽职调查      房地产评估机构在REITs中发挥着重要的作用,物业评估与尽职调查是保护投资者合法权益,做好风险防范的重要手段。 物业评估是从REITs产品发行阶段为产品提供定价参考,满足监管部门对物业的披露要求;到产品运营中,每年需至少评估一次,定期披露物业信息;再到产品退出、市场形势发生重大变化、收购并购及其他必要之时,也需对物业价值进行评估。可以说信托物业价值评估贯穿于房地产投资信托...
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2020年08月24日 10:18

《中国REITs 操作手册 》 连载- XLI

   六、更换专项计划管理人、托管人    1.更换管理人    根据《资产证券化业务规定》,专项计划变更管理人,应当充分说明理由,并向中国基金业协会报告。管理人出现被取消资产管理业务资格、解散、被撤销或宣告破产以及其他不能继续履行职责情形的,在依据计划说明书或者其他相关法律文件的约定选任符合本规定要求的新的管理人之前,由中国基金业协会指定临时管理人。管理人职责终止的,应当及时办理档案和职责移交手续。管理人...
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2020年08月20日 11:22

《中国REITs 操作手册 》 连载- XL

 (三)与认购人的破产隔离    认购人根据专项计划的计划说明书签署资产支持证券认购协议并交付认购资金后,通常即取得资产支持证券。资产支持证券仅代表专项计划的相应份额,不属于管理人或其他机构的负债,认购人仅根据其取得的资产支持证券享有专项计划收益、承担专项计划风险,在认购人破产的情况下,专项计划资产不属于认购人的破产财产,可实现破产隔离。    (四)与物业资产运营方的破产隔离    在某些REITs项目中,...
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2020年08月17日 14:47

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXIX

  第五节  投资者保护机制    一、投资者的知情权    如本第四章第(四)节所述,在境内REITs模式下,在资产支持证券发行环节及存续期间内,管理人及其他信息披露义务人(包括但不限于托管人、资信评级机构等)均应当根据《资产证券化业务规定》及其配套文件《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务信息披露指引》的规定,及时、公平地履行披露义务,保证各合格投资者能够及时、公平地享有专项计划相关信息。    二、投...
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2020年08月14日 10:39

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXVIII

 3. 资产支持证券存续期间的信息披露    在资产支持证券存续期间内,管理人及其他信息披露义务人(包括但不限于托管人、评级机构)应当及时披露年度资产管理报告、年度托管报告、收益分配报告、定期评级报告、重大事件临时报告及清算报告等。资产支持证券在证券交易场所挂牌、转让的,管理人及其他信息披露义务人应当在证券交易场所指定的网站向合格投资者披露信息。资产支持证券不在证券交易场所挂牌转让的,管理人及其他信息披...
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2020年08月13日 10:24

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXVII

  第四节  REITs的信息披露    一、海外公募REITs的信息披露    对于美国公募REITs,在其注册完成并上市交易后,应履行《1934年证券交易法》、美国州立法以及美国证监会(U.S. Securities and Exchange Commission)规则规定的一般性持续披露义务。澳大利亚公募REITs上市后,责任实体应向澳大利亚证券和投资委员会(Australia Securities and Investments Commission)和澳大利亚证券交易所(Australian Securities Exchange)...
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2020年08月11日 11:19

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXVI

   2.托管人的职权    托管人是指为资产支持证券持有人的利益,按照约定对专项计划相关资产进行保管,并监督专项计划运作的机构。根据《资产证券化业务规定》,托管人应当由具有办理证券公司客户资产管理业务资格的商业银行、中国证券登记结算有限责任公司、具有托管业务资格的证券公司或者中国证监会认可的其他资产托管机构担任。托管人就其为专项计划提供托管服务与管理人(代表资产支持证券持有人的利益)签署专项计划托管协议...
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2020年08月10日 10:18

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXV

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXV    二、境内REITs的治理机构    在境内资产支持专项计划模式下,根据《资产证券化业务规定》,由管理人代表资产支持证券持有人的利益管理、运用、处分专项计划资产,由托管人(通常情况下为商业银行)代表资产支持证券持有人的利益,对专项计划相关资产(通常是现金资产)进行保管。资产支持证券持有人会议为专项计划的最高权力机构,资产支持证券持有人通过持有人会议行使权利的范围、程序和其他重要事项应在专项计划文件中明确...
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2020年08月07日 10:31

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXIV

 2.受托人的一般职责包括:    根据守则的规定,受托人负有受信责任,以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的资产,及监察管理公司的活动是否符合该计划的有关组成文件及适用于该计划的监管规定。该等责任包括确保管理公司的所有投资活动均符合有关计划的投资目的和政策及其组成文件的规定,且符合持有人的利益。 为此,受托人必须:    (1)在履行职能及职务以及保障持有人的权利及权益时,以适当勤勉的手法行事及时刻保...
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2020年08月06日 11:03

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXIII

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXIII 第三节 REITs的治理结构    一、香港REITs的治理结构    香港REITs的治理结构如下图所列示:      根据香港证券及期货事务监察委员会颁布的《房地产投资信托基金守则》(2014年8月第5版,Code on Real Estate Investment Trusts,以下简称“守则”)的规定,管理公司(作为REITs的管理人)、受托人(作为REITs的受托人)的基本职责以及持有人大会的相关机制如下:    1.管理公司的一般职责包括:    (1)根据该计划的...
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2020年08月05日 10:23

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXII

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXII 第二节  REITs的法律架构    根据现行《资产证券化业务规定》,资产支持计划可以直接投资并持有私募基金份额、信托受益权、未上市的项目公司股权或其他具备《资产证券化业务规定》项下条件的基础资产。在目前市场上,私募基金份额、信托受益权、未上市的项目公司股权等均可作为基础资产而发起设立资产支持计划。由于税收方面的考量因素,目前我国较少有专项计划直接持有物业资产的模式,而多为专项计划通过持有项目公司全部股权从...
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2020年08月04日 10:54

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXI

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXXI    三、公募基金模式    根据《证券投资基金法》,公开发行的公募基金份额是现行体制下可公开发行的证券品种。公募基金形式的SPV与新加坡REITs模式下的共同基金较为接近,且公募基金本质上沿用信托原理,亦可参考新加坡的(商业)信托产品及香港REITs的成功经验。    公募基金模式,即由基金管理人设立公募基金,以其持有的房地产项目公司股权在公开市场发售基金份额,REITs财产由托管人进行保管,并依照基金合同的约定监督管理...
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2020年08月03日 15:26

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXX

   一、创设新品种    如前所述,《证券法》规定:“在中华人民共和国境内,股票、公司债券和国务院依法认定的其他证券的发行和交易,适用本法……未经依法核准,任何单位和个人不得公开发行证券。”因此,如需创设新的证券品种以公开发行REITs,需要由全国人大或其常委会通过法律或由国务院通过行政法规或其他规范性文件的形式加以规定。    在现有股票、公募基金份额、债券之外,适于创设REITs的产品种类主要指信托。如前所述...
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2020年08月03日 10:05

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXIX

二、境内现有REITs模式    在我国境内,目前采用的是资产支持专项计划模式,即指由管理人根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》(以下简称“《资产证券化业务规定》”),由具有客户资产管理业务资质的证券公司(或其资产管理子公司)或基金管理公司子公司担任专项计划的管理人,以目标物业作为底层“目标资产”,以目标资产所产生的现金流为偿付支持,发起设立资产支持专项计划,将专项计划的资产支持证券...
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2020年07月31日 10:36

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXVIII

   (二)新加坡REITs模式    新加坡于1999年5月颁布了《新加坡房地产基金指引》(Guidelinesfor PropertyFunds in Singapore),新加坡REITs发行人还需遵守新加坡金融管理局颁布的《证券和期货法》(集体投资计划)。嘉茂(CapitaMall Trust,CMT)等REITs产品即在新加坡交易所(SGX)挂牌。    1、新加坡公募REITs的法律依据    新加坡货币管理局(The Monetary Authority of Singapore,以下简称“MAS”)于2016年1月1日正式...
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2020年07月30日 10:32

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXVII

 第6章 REITs的法律基础与实务    由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题,中国还没有建立起明确的REITs制度,推出真正意义上的公募REITs产品。但是,国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止过,以契约型结构推出了越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs等典型产品。REITs业务所涉及的法律法规有公司法、证券法、基金法、房地产法和税法,其中税法是一个众所周知的障碍。要动这些法...
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2020年07月29日 15:15

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXVI

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXVI    五、兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金    2016年起,监管部门高度重视推进REITs产品试点工作。为贯彻落实有关精神,兴业银行从2016年年初就开始着手在现有政策框架下对银行间市场开展REITs项目可行性和实施方案进行研究,并于2016年6月,向人民银行上报关于推进银行间市场REITs产品的创新方案,获准以兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金(以下简称“兴业皖新REITs”)项目在银行间市场开展REITs产品试点工作。    2016年...
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2020年07月29日 11:54

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXV

《中国REITs 操作手册 》 连载- XXV    四、鹏华前海万科REITs    2015年7月,“鹏华前海万科REITs”成功发行,产品使用公募基金作为发行载体,在发行期间单个投资者的单笔认购门槛为10万元,上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元,在流动性上已经远远高于交易所类REITs产品。但从“鹏华前海万科REITs”的交易结构上分析,此产品仍与标准产品存在相当大的差异。从投资范围上,本产品仅以不超过50%的资产配置在商业物业股权上,剩余部分配置在其...
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