二、北京华联商业信托基金

   2015年12月11日，北京华联商业信托基金（BHG Retail REIT）于新加坡交易所挂牌交易，首次公开募股共筹集3.942亿新加坡元。该REITs以每单位0.80新元的价格，发售超过4.9272亿个单位，其中供公众认购的单位超过1.5116亿个，总计约1.2亿新元。从收益角度分析，北京华联商业REITs并不是最具吸引力的新加坡挂牌房地产投资信托。但就此次公开募股本身而言它是成功的，因为北京华联商业REITs是自丰树大中华商业信托于2013年在新加坡交易所亮相以来第一支公开募股的中国房地产投资信托基金。

   BHG是中国零售巨头北京华联集团(Beijing Hualian Group)旗下中国上市子公司北京华联商厦股份有限公司(Beijing Hualian Department Store Co)(BHDS)的百货公司品牌。北京华联集团成立于1993年，主要经营购物中心、超市和奢侈品百货公司，以及涉足于国际零售合作关系。北京华联商业信托(以下简称为“公司”)的物业组合主要包含位于中国的零售物业，其保荐人为BHDS。为替公司首次公开售股设立初步的物业组合，BHDS把五家优良的社区零售物业注入公司。公司也享有向BHDS收购12个零售物业的优先权，可借此添加79万5,542平方米的楼面面积。若公司决定不收购任何一个物业，BHDS才会把该物业公开给其他潜在买家收购。公司也将能间接地从北京华联集团的广大网络中受惠，更轻易地为旗下购物中心招得同个商家在超过一个购物中心内设店，以及接洽到广受欢迎的品牌，以提高其购物商场的形象及人流。这有助于提高公司旗下物业的估值，同时带来更高的租金收入。按2016年6月30日的初步重估结果来看，公司物业的总值从一年前的6亿零509万元上升至7亿7,400万元。

   （一）交易结构及主要参与机构

   1、交易结构图

   2、主要参与机构

   （二）基础资产

   IPO投资组合由以下物业组成：

   1、北京万柳购物中心的60%。一共有七层，位于巴沟路2号，在北京市中心西北海淀区的三环和四环之间，临近中关村，周边有高端住宅开发区和大学等教育机构。

   2、合肥蒙城路购物中心。其一共有七层，位于蒙城路99号，在北一环零售中心，由成熟住宅区、政府机关和高端办公项目构成。

   3、成都空港购物中心。其一共有七层，地址是四川省成都市双流区锦华路166号，位于以上中产阶级为目标群体的新兴住宅区。

   4、北京华联大连金三角店。其总占地面积15,345.08平方米，位于大连华东路18号信合大厦内，临近华南零售区，交通便利，客流充足。北京华联大连金三角店主要承租人为已在上交所上市的北京华联综合超市有限公司。

   5、北京华联西宁花园店。其所处的位置西宁市石坡街16-19号是西宁政治、文化和商业中心，有高人群密度，以中高收入人群为目标群体。北京华联西宁花园店共有七层，以北京华联综合超市有限公司为主承租人。

   IPO投资组合是基于管理人投资于有成长潜力的收入型零售物业的战略决策而选择的。物业位于中国主要城市（北京、成都、大连、合肥和西宁），每个城市都是区域商业中心。这些城市，尤其是非一线城市的市场发展水平低于上海，使得它们有巨大的发展空间。城市化经济发展和越来越多的可支配收入提高了对日常用品的需求和更加复杂多样化的商品服务。

   公司也享有向BHDS收购12个零售物业的优先权，可借此添加795,542平方米的楼面面积。这12家物业的情况如下所示：

   （三）资产运营

   1、出租率

   2、主要租户租金现状及趋势

   2015年8月，前十大承租户租金占IPO投资组合总租金收入的33%。某些重要承租户也签署了长期协议，确保了IPO投资组合的长期稳定性。下表列出了IPO投资组合前十大承租户2015年8月的总租金收入。

   IPO投资组合的承租情况比较多样化，除了北京华联综合超市外没有一家承租户租金超过总租金收入的23%。

   3、基础资产整体租金水平

   （四）股价表现及回报

   该信托2016年预测股息收益率为4.5%，但由于赞助商和战略投资者承诺2016年将不拿股息，股息收益率增加至6.3%。北京华联也由此向海外投资者表明对该信托的支持以及长期增长和发展做出承诺。

   （五）项目启示

   1、REITs行业的一个关键成功因素是需要由政府监管，新加坡对于REITs和REITs管理有明确的监管要求，要求资产负债率要限制在45%以下和税收透明。它的设立必须要发起人和投资者的理解和富有吸引力。

   2、新加坡的REIT市场十分成熟，新加坡的投资市场熟悉并认可诸如REIT等相关联产品。

   3、作为轻资产运营模式的产物，REIT能够尽快回收资本然后将资本用于其他用途的新收购和投资。在建立的过程中，房托管理人管理着REIT的业绩的同时物业管理人实施REIT资产的运营。

   4、如果预测股息收益率偏低，赞助商和战略投资者可通过承诺不拿股息的方式增加其他投资者的股息收益率，由此向海外投资者表明对信托的支持以及长期增长和发展做出承诺。