第6章 REITs的法律基础与实务

   由于市场认识、税务制度、系统配套以及专业人才不足等问题，中国还没有建立起明确的REITs制度，推出真正意义上的公募REITs产品。但是，国内的监管部门和各市场主体在不动产证券化方面的探索一直没有停止过，以契约型结构推出了越秀REITs、中信启航、鹏华前海万科REITs等典型产品。REITs业务所涉及的法律法规有公司法、证券法、基金法、房地产法和税法，其中税法是一个众所周知的障碍。要动这些法可能比较难，根据高层法制办的反馈函意见，国务院的态度是尽可能利用国内现有法律法规关系，减少立法工作。我国证监会曾经也都是考虑以基金法作为REITs产品的主要立法基础，尽量围绕现有的法律体系去考虑怎么去开展业务。

   本章着重探讨的是REITs的法律法规相关问题，分为五节。第一节介绍了海外REITs典型模式、境内REITs的已有模式以及境内公募REITs的四种模式探索，明确指出在尽量不突破国家层面法定规定的前提下，考虑“公募基金+资产支持计划”的方案可能最为可行；第二节介绍了我国REITs的法律架构，目前通过私募基金双SPV将项目公司股、债投资统一到私募基金层面形成基础资产向专项计划进行转让，使基础资产相对清晰；第三节介绍了香港与内地REITs治理结构，提出香港REITs模式中可供境内REITs模式镜鉴参考的内容；最后两节分别介绍了REITs的信息披露和投资者保护内容。对我国REITs市场相关法律法规以及业务指引的推出，尤其是未来正式启动并大力推进我国REITs公募试点，我们希望本章的内容能够提供一定的借鉴与参考。

   第一节  REITs的主要模式

   一、海外REITs典型模式

   房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，“REITs”）通常被定义为“汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将综合投资收益按一定比例分配给投资者的一种信托基金”。

   海外REITs模式较为典型的有美国REITs模式和新加坡、香港REITs模式。

   （一）美国REITs模式

   除了第一章中提及到的各种测试要求外，就公开上市的REITs而言，纽交所或纳斯达克均对上市公司有公司治理有具体要求，同时还要满足美国联邦公司/信托法及各州地方法等，主要包括公司结构、董事会提名、治理机制、审计等方面。同时，REITs需要满足美国证监局根据《美国1934年证券法》、《2002年萨班斯- 奥克斯利法案》中REITs定期披露信息的规定，由REITs按照一定的格式、内容和时间定期向社会公布信息披露报告，主要包括：10-K年度报告、10-Q季度报告、8-K重大事件报告、代理或信息报表等。正是美国REITs的这些法律规定，使得REITs成为房地产市场长期的、稳定的投资工具。

   美国的房地产投资信托基金以公开募集REITs为主，同时也存在私募REITs等多种其它类别REITs产品。美国REITs主要可以分为两大类，即权益型REITs和抵押型REITs。

   在美国，对于权益型REITs，根据National Association of Real Estate Investment Trusts（全美房地产投资信托协会，以下简称“NAREIT”）的介绍，“Equity REITs mostly own and operateincome-producing real estate”，即权益型REITs主要持有与运作的是可以产生收入的房地产，其增值可以来源于房地产公司的一系列涉及房地产的运作，通常包括物业租赁、维修、改善、租赁服务等。抵押型REITs，根据NAREIT的介绍，“Mortgage REITs mostly lend money directly to real estate owners and operators or extend credit indirectly through the acquisition of loans or mortgage-backed securities.”也就是说，抵押型REITs主要是向房地产的持有人或运营者提供贷款，或通过获得贷款或抵押证券为房地产公司获取信用融资。

   1、美国公募REITs的主要法律依据

   美国REITs制度由1960年出台的《国内税收法》（Internal Revenue Code）和《房地产投资信托基金法案》（Real Estate Investment Trust Act）所确立。1999年，美国国会通过了《REIT现代化法案》（REIT Modernization Act of 1999），对上述法律进行了修订。2004年，美国总统G.W.布什签署了《REIT改进法案》（REIT Improvement Act），对美国REITs法律制度进行了进一步完善。

   在美国，除了私募REITs外，上市REITs和非上市REITs都需要在美国证监会（U.S. Securities and Exchange Commission，以下简称“SEC”）进行登记注册后，才可向公众投资者进行募款，并均需遵守REITs登记注册所在地的公司法或相关商业组织法、《1933年证券法》、《1934年证券交易法》、《1940年投资公司法》以及SEC制定的相关规则。除上述法律外，上市REITs还需遵守其所上市的证券交易所的上市规则。

   2、美国公募REITs的设立和注册要求

   根据美国《国内税收法》 的相关规定，上市REIT的设立条件主要包括：

   （i）组织形式应为可作为课税主体的公司、商业信托或组织（corporation, trust, or association），但不能为金融机构和保险公司；

   （ii）应由董事或基金托管人管理；

   （iii）股东应达到100人以上，其中，前五大股东持有的权益不能超过50%；

   （iv）持有人的权益为可转让的股份或权证等。

   3、美国公募REITs的监管要求

   （i）限制性条件

   根据美国《国内税收法》的相关规定 ，于每季度末：

   1)REIT的资产中应至少有75%的资产为房地产、现金及现金等价物（包括应收款）以及政府证券；证券（除政府债券外）或其他公开发行的REITs的债务融资工具不超过总资产的25%；

   2)持有某一个发行人的证券不得超过REIT资产价值的5%；

   3)REIT总收入的95%应来源于不动产租金、不动产抵押贷款利息收入、不动产或其他不动产上的共有权买卖的利得，以及REIT所持有的股票和债券的股息和红利收入以及处分这些股票或债券的收入；其中，至少75%的总收入需来源于不动产租金、不动产处分所得等与不动产相关的收入。

   （ii）利润分配

     REIT应将不低于其应纳税收入的90%的利润作为红利分配给股东