《中国REITs 操作手册》连载- XLIV-林华的财新博客-财新网

（二）信托物业权益状况

1、信托物业权益状况调查

信托物业权益状况是指房地产中无形、不易于观察的部分，是基于实物衍生出来的权利、利益等。

对于信托物业权益状况的调查主要是通过审阅信托物业的出让合同、购房合同、相关票据及不动产权证书等相关业权文件进行的。估价师应查看信托物业的权属证明原件，并将复印件与原件核对，不得仅凭复印件判断或假定其权属状况。

信托物业权益状况包括土地部分、建筑部分以及相关他项权利部分。

（1）信托物业所分摊建设用地的获取方式、相关出让金（转让费用）及契税票等相关信息可以根据《国有建设用地出让合同》/《转让合同》及相关票据获取；土地使用权人、土地用途、土地使用权终止年限、是否涉及查封等相关信息都可以在信托物业所属项目的《不动产权登记证》/《国有土地使用证》获取。

（2）信托物业建筑部分的房屋使用权状况、是否涉及查封等相关信息都可以在信托物业所属项目的《不动产权登记证》/《房屋所有权证》等相关资料上获取。其中，如果信托物业所属项目办理竣工备案手续未满六个月，还需要估价师额外调查信托物业是否存在应付未付的工程款等法定优先受偿款。

（3）建筑物的他项权利设定一般会涉及到地役权、抵押权、租赁权等他项权利。估价师及相关法务人员应对相关业权文件、租赁合同、相关票据进行现场核对。如有必要则要到信托物业所在的土地、房产登记部门进行调档查询，以求如实、客观的在报告中披露信托物业的权益状况。

2、信托物业权益状况评价

重点关注信托物业产权的合法性、瑕疵和交易受限情况。

（1）土地所有权状况

包括土地所有权性质（国有土地或者集体土地）、集体土地所有权行使人。

（2）土地使用权状况

包括土地使用权类型（一般分为：建设用地使用权或者宅基地使用权、土地承包经营权等）、取得方式（如若为建设用地使用权，则需判断取得方式是出让、划拨、租赁、作价出资或是授权经营）、权利人、土地使用期限（如为出让方式取得的建设用地使用权，则要披露包括土地使用期限及其起止日期、剩余使用期限、续期的有关规定或约定等信息）。

（3）房屋所有权状况

（4）抵押权、地役权等他项权利设立情况

（5）其他特殊情况

包括土地使用权、房屋所有权是否明确，其归属有否存有争议；土地取得、房屋开发建设等手续是否齐全；是否为临时用地、临时建筑，或者违法占地、违法建筑；是否存在依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制；是否达到法律法规规定的转让条件；是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产；是否已依法公告列入征收或者征用范围。

（三）信托物业区位状况

1、信托物业区位状况调查

信托物业区位状况调查是指因为信托物业的不可移动性，使得一些外部因素转而体现为内在因素，从而对信托物业的价值产生了影响。一般包括信托物业所处位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等因素。

（1）信托物业位置情况

距离：一般需要描述信托物业距离周边标示性较明显的建筑物或公共设施的远近。不同用途的信托物业，描述的重点会有所变化。例如：商业用途信托物业会着重描述其与周边较大规模居住区及客运交通枢纽等设施的距离；写字楼用途信托物业则会着重描述其与城市内金融中心及轨道交通、公共交通等设施的距离；工业用途信托物业则会着重描述其与火车货运站、主要城市快速路、城际高速公路的距离。

楼层：即信托物业所属项目的楼层总数。当信托物业为所属项目部分时，需要对楼层进行描述。楼层这一因素对于商业类信托物业的影响尤为明显。同时，在一些城市还需要对项目所在的物理楼层及实际楼层进行详尽的描述，如重庆等一些地势起伏比较明显的城市。

（2）交通

交通指出入信托物业所属项目的方便程度，即交通便捷度。主要是指信托物业所属项目距离主干道的距离、出行的便捷度、停车的便捷程度等。不同类型的信托物业对交通便捷度的着重点是不同的，例如工业类信托物业相较于其他类型信托物业，其距城际高速公路、火车货运中转站及机场货运站的远近及便利程度是要在报告中着重提示的。

（3）周围环境和景观

信托物业周围环境和景观则主要包括自然环境、人文环境和景观。信托物业所属项目周边是否有较大规模绿化设施、知名景区或是公园，周边有无知名学校等。另外，博物馆、运动场所等人文景观都会对信托物业的价值有所影响，尤其是居住型信托物业。

（4）外部配套设施

信托物业所处的外部配套设施一般分为市政基础设施和公共配套设施两部分。

市政基础设施包括道路、供水、排水、供电、供气、供热、通信等市政管线的铺设工程。公共配套设施包括金融、邮电、商场、餐饮、医疗卫生、教育等市政配套用房。

2、信托物业区位状况评价

对信托物业的位置、交通、外部配套设施（基础设施和公共服务设施）、周围环境（自然环境、人文环境和景观）以及未来规划等进行调查、分析和评价。

信托物业状况评价应当以照片或者文字方式记录发现的信托物业实物状况、权益状况和区位状况缺陷或者瑕疵。对于存在严重缺陷和瑕疵，应当在评估报告中特别说明。

（四）信托物业运营费用分析与预测

应当列明信托物业运营费用的构成，说明至少近3年实际发生的各年运营费用，预测未来10年以上的各年运营费用。特别要关注未来弥补信托物业实物状况、权益状况和区位状况缺陷或者瑕疵以及重新装饰装修、大修、更新改造等所需要的费用。

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